Synthèse
Loyer net Objectif de prix d’acquisition Rendement net/objectif Notre avis de valeur Date
171 569 € 2 030 000 € 8,45 % 2 034 143 € 14 avril 2023

Nos commentaires et notre appréciation

Local situé dans une zone commerciale située au sud de Brunoy (commune située à 20 kms de Paris).
Dans cette zone présence de commerce alimentaire (carrefour market, picard), d’une station service et de commerce de détails (boulangerie, salon de coiffure, librairie, pharmacie, pressing, auto-école, laboratoire médical….)

Le bien est composé au rez-de-chaussée d’une surface de vente, de chambres froides et d’un laboratoire
Au premier étage, de bureaux, vestiaires, et réfectoire
A l’extérieur présence de 17 parking.

Le locataire « Novoviande », enseigne « Jour de marché » est en place depuis 2003 et réalise un CA de 3.9 M€.

Renouvellement du bail en cours à effet du 1er juillet 2023.
Pas de provisions sur charges, le locataire acquittant directement toutes ses charges.



Surfaces principales
Description Surface en m² Pondération en % Surface pondérée
1 Rez-de-Chaussée – surface de vente 363,70 m² 100 % 363,70 m² pondéré
2 Rez-de-chaussée – locaux techniques 139,86 m² 100 % 139,86 m² pondéré
Total des surfaces principales 503,56 m² 100,00 % 503,56 m² pondéré


Valeur libre d’occupation des surfaces principales pondérées
Valeur locative /m² p/an Valeur locative/an Taux de capitalisation Valeur libre
200 €/m²p/an 100 712 € 6,50 % 1 549 415 €


Surfaces de bureau
Description Surface en m² Pondération en % Surface pondérée
1 Bureaux et annexes 308,88 m² 30 % 92,66 m² pondéré
Somme des surfaces de bureau 308,88 m² 30,00 % 92,66 m² pondéré


Valeur libre d’occupation des sufaces de bureau
Valeur locative /m² p/an Valeur locative/an Taux de capitalisation Valeur libre
100 €/m² p/an 9 266 € 6,50 % 142 560 €



Stationnement
Description Nombre total Nombre de box Taux d’occupation
Stationnements en extérieur 17,00 0,00 100,00 %
Valeur libre d’occupation
Valeur locative /place/mois Valeur locative annuelle Taux de capitalisation Valeur libre
36 €/place/mois 7 344 €/an 8,00 % 91 800 €


Surface totale pondérée lissée retenue
Surface pondérée principale 503,56 m² p.
Surfaces de bureaux pondérée 92,66 m² p.
Surface pondérée lissée retenue 596,22 m² p.

>

Somme des valeurs libre d’occupation
Valeur des surfaces principales Valeur bureau Somme hors parking Somme /m² p. hors parking Valeur des parkings Valeur parkings inclus
Valeur locative/an 100 712 € 9 266 € 109 978 € 184 €/m² p. 7 344 € 117 322 €
Taux 6,50 % 6,50 % 6,50 % 8,00 %
Valeur libre 1 549 415 € 142 560 € 1 691 975 € 2 838 € /m² p. 91 800 € 1 783 775 €



Charges et taxes
Charges/an estimées Taxe foncière/an connue
Surface retenue Montant Prix/m² % de refacturation Reste à charge Montant Prix/m² % de refacturation Reste à charge Somme du reste
812,44 m² 0 €/an NaN €/m² 100 % NaN € 22 500 €/an 27,69 €/m² 100 % 0 € NaN €



Loyer et valeur de base hors stationnements selon le bail en cours
Locataire actuel depuis le Début du bail Fin du bail Loyer/an retenu* hors stationnements Loyer/an net retenu* hors stationnements Loyer net retenu/m² p/an hors stationnements Taux Valeur de base*
01 avril 2003 01 juillet 2023 30 juin 2032 164 225 € 164 225 € 275 €/m² p. 6,50 % 2 526 533 €



Détails du bail en cours
Facturation Indexation automatique Périodicité Indice Loyer/an selon le bail* Loyer/an facturé* TVA
Trimestrielle Non renseigné Triennal ILC 171 569 €/an NaN €/an oui



Avis de valeur retenu
Valeur libre Valeur de base* Différence* % de différence retenu Différence retenue* Explication Avis de valeur Avis de valeur avec stationnement
1 691 975 € 2 526 533 € -834 558 € 70 % -584 190 € Valeur locative inférieure au loyer prévu au bail 1 942 343 € 2 034 143 €

Responsable de l’opportunité : Julie Lebon
Téléphone : 01 42 17 43 53 /
Mail : julie.lebon@tgcimmobilier.com

Analyse effectuée par : Non validé Non validé
Téléphone : /
Email :

Valeur et rendement
Loyer net retenu* Objectif de prix FAI TTC Rendement Honoraires agence TTC Base calcul frais de notaire Frais de notaire : Taux Frais de notaire
171 569 €/an 2 030 000 € 8,45 % 96 667 € 1 933 333 € 7,50 % 145 000 €
Prix acte en main Rendement acte en main Rendement HT acte en main
2 175 000 € 7,89 % 7,95 %



Conditions de commercialisation
Net vendeur FAI Honoraires % du net vendeur % du prix FAI (TTC)
HT TTC HT TTC % HT % TTC % HT % TTC
Initial 2 857 143 € 2 976 190 € HT 3 000 000 € TTC 119 048 € HT 142 857 € TTC 4,17 % HT 5,00 % TTC 3,97 % HT 4,76 % TTC
Supposé
négociable		 2 600 000 € 2 708 333 € HT 2 730 000 € TTC 108 333 € HT 130 000 € TTC 4,17 % HT 5,00 % TTC 3,97 % HT 4,76 % TTC
Objectif 1 933 333 € 2 013 889 € HT 2 030 000 € TTC 80 556 € HT 96 667 € TTC 4,17 % HT 5,00 % TTC 3,97 % HT 4,76 % TTC


Prix d’objectif – Prix supposé négociable
-700 000 € Soit un écart -25,64 % par rapport au prix supposé négociable FAI TTC


* Loyer/an retenu : il peut être différent du dernier loyer réellement facturé. Exemple : l’indexation du loyer n’a pas été pratiquée depuis de nombreuses années.
* Loyer/an net retenu : loyer retenu déduction faite des sommes non remboursées au bailleur (charges, taxe foncière, taxe sur les bureaux)
* Valeur de base : elle est calculée en divisant le loyer net retenu par le taux de capitalisation.
* Loyer/an selon le bail : loyer actuel indexé en fonction des seules données du bail (indexation mise à jour en date de publication de cette fiche).
* Loyer/an facturé : il correspond au montant réellement facturé au locataire en date de publication ou de mise à jour.
* Différence : soustraction entre la valeur libre d’occupation et la valeur de base.
* Différence retenue : Pour valoriser le bien, une part de la différence entre la valeur libre et la valeur de base est ajoutée à la valeur de de base.
Cette différence, ce montant, est positif lorsque la valeur libre est supérieure à la valeur de base et négatif lorsque la valeur libre est inférieure à la valeur de base.
L’avis de valeur finalement retenu s’en trouvera de la sorte augmenté quand le loyer net retenu est inférieur au loyer de marché, afin de tenir compte de son potentiel d’évolution et, par voie de conséquence,du potentiel d’appréciation de la valeur du bien.
Inversement, l’avis de valeur finalement retenu s’en trouvera diminué si le loyer net retenu est jugé excessif, afin de se prémunir d’une action en réduction de ce loyer par voie judiciaire et de ses conséquences négatives sur la valeur du bien.