Le risque sur le capital investi tient au mécanisme de construction de la valeur du bien. Cette valeur se définit ainsi : le loyer net de charges et de taxe foncière divisé par le taux de rendement. exemple 1 : loyer net de 24 000 € par an/6%= valeur de 400 000 € exemple 2 : loyer de 20 000 €/6% = valeur de 333 000 € exemple 3 = : loyer de 28 000 €/6% = valeur de 466 000 €

  • L’évolution de la valeur du capital est donc déterminée par l’évolution du loyer.
Une variation du loyer de 1000 € par an  (83 €par mois) génère une variation de la valeur du capital de : 1000 €/6%= 17 000 €. Au moment de l’achat, il est donc déterminant d’apprécier le niveau du loyer facturé par rapport à la valeur locative de marché. Un loyer excessif  se traduira tôt ou tard par une correction à la baisse. Il en résultera une perte en capital. Et inversement en cas de hausse du loyer.
  • Le second paramètre définissant la valeur du capital est celui du taux de rendement retenu par le marché.
Il ne cesse d’évoluer à la baisse depuis plusieurs années. De 10% dans les années 2000, il a été ramené à 6% environ aujourd’hui. On peut penser qu’il continuera à baisser et qu’il se rapprochera des rendements retenus sur les locaux d’habitation. Il devrait en résulter une appréciation de ces biens dans le temps, à loyer constant. (24 000/6%= 400 000 €; 24 000 €/5%= 480 000 €). Le risque en capital porte aussi sur la rédaction du bail et tient en particulier à l’obligation de délivrance du Bailleur. Attention, ça peut couter très cher. Exemple : Dans la destination contractuelle des locaux, le bailleur a écrit : « restaurant ». Mais, en réalité, il ne disposez pas d’un conduit d’extraction ou il n’est pas conforme et il est bloqué par la copropriété. Le locataire, considérant que vous n’êtes pas en mesure de délivrer un local conforme à sa destination peut vous réclamer, à titre de dédommagement, une indemnité couvrant son préjudice, évaluée à environ 1,3 fois la valeur du fonds de commerce. Pour un restaurant réalisant 1 000 000 € de CA, il vous en coutera donc 1 300 000 €. Au final les stratégies mises en oeuvre sont complexes et les subtilités des baux commerciaux, leurs conséquences, vous échappent. C’est pourquoi nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé :
  • C’est vrai au moment de l’achat : nous proposons deux formules :
    • vous cherchez vous-même et nous vous assistons pour valider votre choix.
    • vous nous déléguez le soin de chercher pour votre compte (mandat de recherche, chasseur de murs de boutique).
  • C’est aussi vrai pendant le cours du bail 
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