L’immeuble se trouve sur la zone de Pontivy Sud. Cette zone est composée essentiellement de locaux d’activités et de production, avec beaucoup d’entreprises en lien avec le transport (automobile, tracteur et PL) et l’agroalimentaire (usine Lactalis 150 employés- Usine groupe Les Mousquetaires 250 employés )

La zone est bien desservie à proximité, des principaux axes de desserte bretonnes.

Le bâtiment est ancien, il date des années 70 avec 3 extensions successives. Sa surface totale est d’environ 1567m², composée d’un grand hall avec 8 portes sectionnelles et 3 fosses mécaniques (plus aux normes d’aujourd’hui).
Globalement, il est mal entretenu et sale, qui met en évidence le défaut d’entretien à la fois du Bailleur et du Preneur.
Les travaux à envisager sont les suivants :
– s’agissant de la toiture, en fibro-ciment (amiante), elle nécessite, dans l’immédiat et à minima un nettoyage des chéneaux, bouchés, une révision du fonctionnement des lanterneaux de désenfumage, une éradication de la végétation rampante ici et là. Ces travaux, en vertu du bail, sont en principe à la charge du locataire. Un devis de dépose de cette toiture amiantée, avec remplacement par une couverture bac acier a été chiffré (165 000 €). Mais ce remplacement n’est en réalité pas indispensable dans l’immédiat.
– La charpente est essentiellement métallique et comporte une petite partie de charpente en bois. La destruction de la partie des locaux avec ossature en bois, accompagné d’un réhaussement de cette partie de la toiture serait intéressante,
– La dalle est sale mais en réalité en bon état. Pas de travaux à envisager.
– le bardage, simple peau, nécessiterait un remplacement, au moins sur sa façade visible de la rue., ce qui donnerait plus d’attractivité commerciale.
– l’électricité est au minimum à contrôler et, probablement plutôt à changer, au moins ponctuellement (partie des lumières de l’atelier ne fonctionnent pas, tableau électrique, encrassé par la poussière, dégage par voie de conséquence du bruit).
– Les bureaux sont modeste et le local social pas au niveau, sans éclairage direct, sans séparation entre cuisine, toilette et pièce de vie, avec une hauteur sous plafond insuffisante. Il conviendrait sans doute de le déplacer.
– Les VRD en avant du local sont dans une état correct.
– les portes sectionnelles, fonctionnent.

Le local est loué à la société FPLS spécialisée dans l’entretien et la réparation de poids lourds depuis 1989. La société exploite 17 agences sur l’Ouest de la France. Le bail actuel a débuté le 17 mars 2009 et n’a pas été renouvelée à son expiration le 16 mars 2018. Il se poursuit donc actuellement, et depuis maintenant plus de 12 ans, par tacite prolongation, ce qui lui donne un caractère déplafonnable.
L’activité est soutenue et pourrait être supérieure, sans les difficultés rencontrées de recrutement de nouveaux mécaniciens.
Le locataire nous a confirmé par mail son accord pour renouveler le bail pour une durée ferme de 6 ans, mais sous réserve de la réalisation d’une enveloppe de travaux de 265 000 € qui remettra cet ensemble immobilier à meilleur niveau. Il accepte en contrepartie une hausse du loyer de11 500 €/an.
De la sorte, le loyer serait porté de 58 039 € (loyer futur au 17 mars 2023 après indexation), à 69 539 €.
Investissement : acquisition 420 000 € FAI+TVA sur les honoraires + 265 000 € (travaux)= 685 000 €

Après travaux, la rentabilité s’élèvera à près de 10%.
Dossier qui retient notre attention, vu 1-sa rentabilité, 2- la qualité du locataire, 3- l’engagement de 6 ans ferme, 4- la remise à niveau du bâtiment, qui accroit aussi sa valeur locative
Il conviendra toutefois de finaliser les accords avec le locataire.